Yazarlar: Yüksel GÜNEŞ*
                Onur ŞAHİN**

I- GİRİŞ

Gerçek kişilere ait şahsi bir gayrimenkulün elden çıkarılması halinde maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan oluşan kazanç 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinde belirtilen ‘Ticari Kazanç’ veya mükerrer 80. maddesinde belirtilen ‘Değer Artış Kazancı’ olarak gelir vergisine konu olur.

Bu yazımızda, vergi mevzuatı ile gelir idaresinin görüşleri çerçevesinde gayrimenkulün iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançların vergilendirilmesine dair bilgilere ve açıklamalara yer verilecektir.

II- GELİR VERGİSİ AÇISINDAN KANUNUN DEĞERLENDİRİLMESİ

Gelir Vergisi Kanunu’nda satın alınan veya inşa edilen gayrimenkullerin satışından doğan kazancın vergilendirilmesi, iki açıdan ele alınmaktadır. Devamlılık unsuru bulunmayan alım satımlarda, elde edilen kazanç, diğer kazanç ve irat grubuna dahil bir gelir unsuru sayılmış, vergileme, satışın iktisap tarihinden itibaren belli bir süre içinde yapılması şartına bağlanmıştır.

Gayrimenkul alım, satım ve inşa işleri ile devamlı uğraşılmasından doğan kazanç ise, ticari kazançtır.

Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapıldığında, alım satım işinin ticari faaliyet sayılacağı açıktır.

Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde, faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen ölçü işlem sayısı (muameledeki çokluk)’dur.

Muameledeki çokluktan ne anlaşılması gerektiği hususunda Hazine ve Maliye Bakanlığı genel olarak işlem sayısına bakmaktadır. Aynı yılda birden fazla veya üst üste birden fazla yıl satış yapılması çokluk olarak kabul edilmektedir.

Muamelenin birden fazla oluşu şeklinde belirlenen objektif ölçü, ilgilinin amaç ve niyeti ile her zaman bağdaşmayabilir. Aslında, ister arızi, ister devamlı şekilde yapılsın gayrimenkul alım satımındaki esas amaç kazanç sağlamaktır. Ancak birden fazla gayrimenkul, kazanç gayesi olmadan da alınıp satılabilir. Gayrimenkulün şahsi ihtiyaç veya servetin korunması amacı ile alınmasında, amaç satıştan gelir sağlamak değildir.

 Şahsi kullanma ve servetin korunması durumunun bulunmadığı hallerde, gayrimenkul tekrar satılarak kazanç sağlamak gayesi ile iktisap edilmiş demektir. Bu takdirde, alış veya satıştaki çokluk, faaliyetin ticari sayılması için yeterlidir.

Bina, Arsa, Arazi kısacası herhangi bir gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir. Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.

Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsuru faaliyetteki devamlılıktır. Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. Bir diğer unsur ise “ticari bir organizasyonun varlığıdır”. Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari olarak yapılan organizasyonun şekli ve maddi…